垃圾遍地、居民安全難保障…業主想換物業為何那麼難3
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垃圾遍地、居民安全難保障…業主想換物業為何那麼難3
明確細化相關規定
避免物業“鑽空子”
根據受訪專家介紹，對於物業服務交接問題，民法典及物業管理條例沒有具體規定，通常適用於業主共同決定的一般程序性規定。近年來，地方法規正在這一方面作進一步細化探索。
如《北京市物業管理條例》規定，物屈臣氏藥房
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業服務合約期限屆滿前6個月，業主委員會或物業管理委員會應當組織業主共同決定續約或另聘物業服務人，並將決定書面告知原物業服務人業主共同決定解除物業服務人的，物業服務人應自接到通知之日起30日內履行交接義務，並且退出物業管理區域。對拒絕交接的原物業服務企業有處罰的相關規定。
浙江省杭州市2022年3月起正式施行的《杭州市物業管理條例》明確，街道辦事處、鄉鎮人民政府應將物業管理活動納入基層治理工作，根據需要建立物業管理聯席會議等製度，落實人員、經費，指導、監督業主大會、業主委員會履行職責。同時規定物業服務人無正當理由拒絕退出物業管理項目的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正，可以給予警告或者處10萬元以上30萬元以下罰款。
針對現有的物業更換相關規定，楊勤法指出，總體上，我國法律法規中關於指導業主更換物業的條文較少，與現實生活中廣大業主群體的迫切需求並不匹配，對於司法實務中解決物業管理糾紛的部分內容仍需要相關司法解釋進行細化補充。
包華說，需要對拒絕交接的原物業服務公司進行處罰，但也應對其合法權益予以保障。對於新選的物業服務公司，在保障其合法權益的同時，也應對其強行接管行為予以處罰。只有這樣，才能敦促各方自覺履行法定義務，並積極行使法定權利。此外，必須大力提升業主組織做出選聘決定的能力，積極引導第三方專業機構參與業主組織日常工作，把問題化解在糾紛出現之前。
在孟麗娜看來，可以考慮提高業主委員會的成立比例，或透過基層政府組織工作幹預，以滿足召開業主大會的條件從而完成更換物業公司。透過完善《業主大會議事規則》示範文本加以行政指導，如解聘原物業公司後，對新物業公司的選聘程序、物業服務標準、收費標準以及授權招標、起草合約、代為簽約等工作，全體業主如何進行決策，哪些內容經業主大會共同決定後可授權完成選聘工作，哪些內容須事先經業主大會決策後才能啟動招標工作。
「可以從法律服務方面著手，透過社區指導、法律服務人員輔助的模式協助有需求的業主完成物業更換。由業委會聘用律師完成招標、草擬物業服務方案等專業工作。」楊勤法建議。
楊勤法提出，政府相關部門應加強對物業服務公司資格的備案流程和監管力度，制定清晰明確的屈臣氏藥房
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物業管理活動標準，減少物業服務公司「鑽空子」行為。探索建立類似物業公司資格查詢平台的業主便民投訴通道，使物業服務公司受到全面性、多主體的監督。持續整頓物業服務業市場風氣，在建設單位選擇前期物業的公開招標階段就加強行政力量的監督，杜絕串通投標等違法現象，避免一些物業服務公司串通甚至壟斷所在地區內物業服務活動導致業主更換物業無實質作用。
「在社會層面，廣大業主也應增強維權意識和法律素養，業委會可以定期組織安排普法教育活動，以便需要更換物業時流程更順暢。」楊勤法說。 |
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